경매와 공매의 차이점

경매란?

경매는 채권, 채무관계로 인해 진행되는 법적절차이다.

어떤 사람이 부동산을 담보로 돈을 빌려 사용후 원금이나 이자를 갚지 못했을 경우 법원을 통한 채무변제방법의 일환으로 활용된다.

  

채권자가 채무자의 담보물권에 대해 채무이행의 절차로써 법원에 경매신청을 하면 부동산등기에 경매기입등기가 되고 경매기일공고에 따라 경매로 나온 물건에 희망경매입찰가격을 적어 입찰가를 적어 냄으로써 그 중 최고가를 적어낸 사람에게 낙찰된다.

낙찰된 금액을 법원에 일정기한에 지불하면 법원은 경매 진행비용을 제외한 나머지를 채권자들에게 순위에 따라 나누어 주는 일련의 과정을 경매라 할 수 있다.

  

공매란?

공매는 법률행위에 대법원이 관여하는 경매와 달리 행정처분에 해당하는 것으로서 국세체납 처분절차의 최종단계로서 압류재산을 강제적으로 환가처분하는 방식으로(세금 등을 체납하면 공매처분 됩니다) 세무서장은 압류한 동산이나 유가증권, 부동산 무체재산 등을 체납자에게 대위하여 받은 물건을 공매에 붙이는데 압류한 재산의 공매에 전문지식이 필요하거나 기타 특수한 사정이 있어서 국가나 지방자치단체 등이 직접 공매하기에 적당하지 않다고 판단될 때 한국자산공사(KAMCO 캠코)와 예금보험공사, 정리금융공사 또는 신탁사 등을 통해 재산의 처분을 목적으로 행하는 것이다.

  

경매와 공매의 차이점

- 경매는 채무자가 채권자에게 원금,이자 등의 채권회수 목적의 환가방법이고

- 공매는 국세체납한 경우 압류하여 강제매각하여 체납세액을 충당하는 환가절차인 것이다.

  

- 경매는 낙찰자에게 부동산 인도집행을 간소화 하기위한 인동명령제도(강제집행)가 있으나

- 공매는 그러한 제도가 없어서 공매의 경우 점유자(실제이용자, 임차인 등)와 합의가 되지 않은 때에는 점유자를 상대로 본안소송인 명도소송을 제기하고, 법적절차를 따라 밟아 점유를 확보해야 한다는 어려움이 있다. 인도명령, 명도소송은 모두 점유자에게 비워놓고 돌려달라는 요구라는 점에서 동일하나 그 방법상의 문제에 차이가 크다. 즉 인도명령은 경매 낙찰자가 세입자 등을 상대로 한 비교적 간단한 법적절차인데 반해 명도소송은 기본적으로 6개월에서 1년가량 소요되어 공매가 경매보다 낙찰가율이 낮습니다.

  

경매는 낙찰 후 2주라는 항소기간이 지나야 잔금기일이 잡히는데 공매는 개찰일부터 3일이내 매각결정이 되고 이후 잔금납부가 가능하다. 납부잔금이 3천만원 미만이면 7일이내 잔금납부하여야 하고 그 3천만원이상이면 30일이내 납부를 하면 된다.

  

경매는 매물이 많고, 경쟁자가 많아 좋은 물건을 먼저 선점하기 어렵고 법적인 인도집행절차로 강제집행까지 가는 건 매우 드물다는 점이있으며.

반면 공매는 매물이 많지 않고 점유자가 있는 경우 명도가 어려운 단점이 있다.

  

요즘 경기가 너무 좋지 않습니다.

경매, 공매 물건이 쏟아져 나올 수 있는 환경이라서 참고로 실어 보았습니다.

참고적으로 어려움을 당하기 전에 사전에 이러한 법적절차를 미리 알아 보도록 하시고,

어쩌면 운명적으로 찾아오는 자신의 대운에서도 그 지혜를 찾아볼 수도 있을 것 같습니다.

아무쪼록 넉넉한 한가위를 맞이하시길 바라면서 글을 올려봅니다. 감사합니다.